Una de las actuaciones en la que toda administración, tiene que llevar a cabo tarde o temprano, y en algún momento puntual, es la de acometer obras en la comunidad que administra.

Nos centraremos en este artículo, en el tipo obras de un cierto tamaño. Las obras, o reparaciones, de poca importancia, conllevan un proceso más ágil, en el que el administrador puede actuar de oficio, o tiene la facultad de intervenir por su propia cuenta. No es el caso en este artículo.

Las obras de mayor tamaño, hay que plantearlas en Asamblea General Ordinaria o Extraordinaria y en un punto del orden del día, ya que conlleva tomar decisiones de bastante calado, y en la mayoría de los casos requiere la aprobación de cuotas extraordinarias para la financiación de la misma.

Normalmente, antes de iniciar una obra, hay que contar con un arquitecto superior o arquitecto técnico en su caso. Dicho profesional independiente, se encargará de redactar el Proyecto de Obras para la ejecución de la misma, especificando muy claramente cuales son los trabajos que hay que ejecutar. En dicho proyecto las mediciones necesarias en sus unidades correspondientes, al objeto de que cualquier empresa constructora puede dar un presupuesto o valoración económica del coste de la Obra a Ejecutar.

De igual forma, será el encargado de supervisar la Obra y certificará que los trabajos que se están desarrollando por parte de la empresa contratada en la realización de los mismos, que los está llevando a cabo correctamente y conforme al Proyecto de Obras inicial.

El arquitecto es el responsable de la obra y ejecución de la misma.

El procedimiento habitual establecido de estas actuaciones en las Comunidades de Propietarios es el siguiente:

  • Llevar a la Junta y en punto del Orden del día, la necesidad u obligatoriedad de realizar la Obra.
  • Presentar en la Asamblea varias propuestas para elección de Arquitecto, junto con sus propuestas de Proyectos de obras y sus propuestas de Honorarios profesionales por la Dirección de la misma.
  • Presentación de un abanico de presupuestos de Ejecución de la Obra por parte de las contratas que se estimen oportunas. Normalmente se aconseja llevar un número de ofertas comprendidas entre 2 y no más de 10. Los propietarios elegirán una de ellas por mayoría de votos y coeficientes de participación.
  • Presentación de varias posibilidades para la financiación de la misma. En este punto cabrían multitud de alternativas. Desde la aprobación de cuotas extras hasta la financiación bancaria de la misma, o incluso por la propia empresa constructora.

Una vez decidido el arquitecto, constructora o contrata y la financiación del coste de la obra, se abrirán los correspondientes plazos para realizar todos los trámites burocráticos con los Organismos Administrativos.

Ejemplos de estas gestiones son, por ejemplo, la tramitación de la Licencia de Obra Mayor o Licencia de Obra menor, según el caso. Son tasas municipales y su tramitación se realiza en el Ayuntamiento o Gerencia Municipal correspondiente.

Si hubiera que instalar andamios, habría que realizar también un proyecto de andamiaje gravado igualmente por su correspondiente licencia o tasa.

Una vez concluida la obra, y certificada la misma por el arquitecto asignado, éste firmaría la Certificación Final de Obra o Fin de Obra.

Se recomienda y una vez acabada la obra, la redacción y elaboración de un Informe o Plan de mantenimiento periódico para mantener el edificio en buen estado durante un horizonte temporal importante. Esto, en la mayoría de los casos ayuda a mantener el Edificio en perfectas condiciones y ahorraría la acometida de nuevas obras, que al final suelen ser muy costosas y molestas.

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