Los estatutos de una comunidad de propietarios son la expresión de la autonomía de la voluntad de los propietarios, y están sujetos, por tanto, a sus mismos límites.

 

En ellos suelen incluirse disposiciones relativas a los elementos comunes, por ejemplo, la asignación de un uso exclusivo a determinados departamentos. Pueden prohibir determinadas actividades en pisos o locales, establecer la contribución de cada departamento, y también con cierta frecuencia se incluyen en los estatutos cláusulas de reserva de ciertas facultades a favor de ciertos propietarios.

 

Una propiedad que ostentan los estatutos de comunidad de propietarios es que pueden contenerse en el Título constitutivo o fuera de él. Es voluntario, sin embargo si se pretende su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán constar en documento público.

 

Los estatutos cumplen una doble finalidad, por un lado pueden constituir, otorgar o reconocer derecho a favor de los comuneros que no estén reconocidos de antemano en la ley. Por otra parte, pueden regular el ejercicio de derechos de los comuneros, reconocidos por la ley o por los mismos comuneros.

 

Estatutos de una comunidad de propietarios: normas que deben respetar

Respecto a lo anterior, estas funciones deben ser cumplidas con un respeto riguroso de los límites que impone la ley, pues en cuanto los excedan, la regla que hubiera infringido el límite será nula, aunque se mantenga la validez del resto. A continuación, señalaremos normas que deben respetar toda disposición estatutaria:

 

  • Prohibición de dividir, vender, gravar o embargar los elementos comunes, sin el piso o local al que sirven.
  • La falta del derecho de tanteo o retracto a favor de los demás comuneros.
  • La prohibición de modificar los coeficientes sin el acuerdo unánime de los comuneros.
  • Los requisitos para la formación del Título Constitutivo y la necesidad de unanimidad para su modificación.
  • La prohibición de desarrollar actividades no permitidas en los estatutos que resulten dañinas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Las obligaciones de los comuneros, como respetar las instalaciones del edificio, mantener en buen estado de conservación su propio piso, consentir que se realicen en su propio piso las reparaciones exigidas por el inmueble, permitir las servidumbres que sean necesarias.
  • La prohibición de exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no requieran la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
  • Las normas que regulan la elección del presidente de la comunidad.
  • Las normas de asistencia y representación para las juntas.
  • El régimen de acuerdos de la junta de propietarios y su formalización en el libro de actas.
  • El régimen para la reclamación de las cuotas a algunos de los comuneros en caso de impago.
  • Las causas de extinción de la propiedad horizontal.

 

No existe ningún modelo de estatuto de comunidad de propietarios porque estos tienen que redactarse de acuerdo con la comunidad de que se trate, teniendo en cuenta los servicios de que está dotada y los distintos tipos de gastos.

 

Para su elaboración deberá hacerse un estudio previo de sus necesidades y expectativas, y también es muy importante contar con el asesoramiento profesional de un abogado o de un administrador de fincas, cuyas aportaciones y sentido práctico son fundamentales para su viabilidad futura.

 

Destacar que los estatutos de comunidad de propietarios no son obligatorios. De hecho, una gran mayoría de comunidades no los tienen y no por ello funcionan peor. En definitiva, los estatutos no son más que una adaptación de la ley a unas circunstancias comunitarias concretas. Más que largas normas estatutarias copiadas simplemente de formularios al uso, es recomendable establecer escasas, pero claras y concretas, regulaciones de aquellos aspectos que por la especial configuración física del inmueble hagan prever que puedan se una fuente de conflictos.

 

La finalidad del derecho es la convivencia pacifica, y la experiencia nos demuestra que una regulación a tiempo, precisa y concreta evita discusiones y pleitos.

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